עו"ד אורית לוי ביטון
מומחית לדיני מקרקעין ונחלות, ירושות ורגולציה חקלאית

תמ"א 1/24 נחלות – ב־20 במאי 2025 קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה עקרונית לאשר את פרק האגרו־וולטאי במסגרת תמ"א 1 – תיקון 24. התכנית מסדירה את האפשרות להקים מתקני ייצור חשמל פוטו־וולטאיים בשטחי חקלאות פעילה, תוך שמירה על עיבוד חקלאי משמעותי ומפוקח לאורך כל חיי המתקן. מדובר בשינוי תקדימי, אשר מאפשר לבעלי נחלות ולחקלאים לייצר הכנסה נוספת מהקרקע – אך זאת רק בכפוף לעמידה בתנאים מחמירים ובליווי משפטי ותכנוני הדוק.

במאמר זה נפרט את עקרונות התמ"א, שלבי ההליך, ההקלות שניתנו, והסיכונים למי שאינו עומד בדרישות.

רקע ומטרות התמ"א בנחלות

 

התכנית החדשה מבקשת לאפשר שימוש "דו־שימושי" בקרקע חקלאית: גם עיבוד חקלאי מלא, וגם ייצור חשמל מאנרגיה סולארית. מטרה זו נובעת מהצורך הממשלתי להרחיב את מקורות האנרגיה המתחדשת בישראל ולצמצם את צריכת הדלקים, מבלי להפקיע או לפגוע בשטחים חקלאיים פעילים.

כדי לאזן בין השימושים, נקבעו קריטריונים מחמירים לשמירה על אופי הקרקע החקלאי בפועל, לצד הסדרה של גודל, מיקום, ואופן הרישוי של המתקנים.

עקרונות ההסדרה – מה מותר ומה אסור?
✅ שימוש בקרקע חקלאית בלבד
הקמת המתקנים מותרת אך ורק בשטחים המיועדים לעיבוד חקלאי לפי תכנית מתאר תקפה. השטח אינו משנה ייעוד, והוא נדרש להישאר בשימוש חקלאי בפועל לכל אורך הפעלת המתקן.

✅ שטח מקסימלי
כל תכנית תוכל לכלול עד 1,000 דונם של מתקנים סולאריים. במקרה של חלקות א’ – הוקצו כללים מיוחדים (ראו להלן).

✅ שמירת מרחק משטח המגורים
כאשר המתקן ממוקם בחלקה א’ של נחלה, יש להשאיר רצף של לפחות 2.5 דונם בין המתקן לבין שטח המגורים. זהו תנאי מפורש בתמ"א, שמטרתו להבטיח מרחב מגורים תקין ולאפשר תמרון חקלאי.

❌ גידור – רק למבנים תפעוליים
התקנות אוסרות על גידור היקפי של שטח הפאנלים. מותר לגדר אך ורק מבנים תפעוליים, כגון שנאים, ארונות חשמל וכדומה. זאת כדי לאפשר תנועה של בעלי חיים, גישה חקלאית, ושמירה על שטח פתוח.

הבחנה בין סוגי הגידולים

לראשונה נקבעה הבחנה בין גידולי שדה לבין גידולים אחרים:

גידולי שדה (חיטה, תירס, גרעינים): ניתן להקים מתקן עד 300 דונם ללא צורך בנספח חקלאי או אישור משרד החקלאות.

גידולים אחרים (פלפלים, בננות, חממות, פרחים): נדרש נספח חקלאי מאושר, ללא קשר לגודל השטח.

הרציונל להבחנה:
גידולי שדה מתאפיינים ב:

עונתיות קצרה ותחלופה מהירה.

רגישות נמוכה יחסית להצללה חלקית.

שימוש במיכון חקלאי רחב ונייד.

לעומתם, גידולים כמו בננות או פלפלים דורשים תאורה ישירה, טיפול פרטני, ולעיתים מגודרים מראש. לכן נקבע כי רק גידולי שדה ייהנו מהקלות.

שלבי הרישוי

שלב 1: הכנת תכנית סטטוטורית
יש להכין תכנית שתכלול:

תשריט שימושים.

תרשים בינוי מלא.

נספח סביבתי.

נספח חקלאי (אם נדרש לפי סוג הגידול והשטח).

נספח התחייבות לפירוק.

כתב שיפוי לוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק.

שלב 2: התייעצויות ואישורים
משרד החקלאות – רק אם נדרש (כאמור לעיל).

משרד הבריאות – במקרה של קרבה למי שתייה.

רט"ג – אם השטח רגיש סביבתית.

יועץ סביבתי מוסמך.

אין חובה בהתייעצות עם משרד הביטחון, אלא אם המתקן גבוה מ־7 מטר או צמוד דופן.

שלב 3: יידוע הציבור
יש לפרסם מודעה בעיתונות ושלט בשטח המתקן.

תינתן לציבור אפשרות להגיש השגות במשך תקופה קצובה.

שלב 4: היתר בנייה
הבקשה תכלול את כל המסמכים הנדרשים, תיבחן לפי כללי התמ"א, ובמקרה הצורך תישקל גם במסגרת ועדה מחוזית או מקומית.

תנאי הפעלה – עיבוד חקלאי מיטבי

עיבוד חקלאי הוא לא תנאי חד־פעמי, אלא תנאי מתמשך. המתקן יורשה לפעול רק כל עוד מתבצע עיבוד בפועל לפי 5 קריטריונים:

תפוקה של 80% לפחות מהנורמה האזורית.

עיבוד של לפחות 85% מהשטח.

השקיה סדירה לאורך כל התקופה.

שימוש במיכון מקצועי ומתאים.

שמירה על איכות הקרקע ומניעת הזנחה.

אכיפה:
הממשלה החליטה להקים יחידת פיקוח במשרד החקלאות, שתפעל לאכוף את דרישות העיבוד. חריגה מהתנאים עלולה להוביל ל:

שלילת זכויות לפי התמ"א.

דרישה לפירוק מלא של המתקן.

סנקציות נוספות.

תנאים משלימים

כל תכנית תאושר לתקופה מוגבלת בזמן. עם סיומה, יידרש פירוק המתקן אלא אם הוגשה ואושרה תכנית חדשה.

נדרש נספח שיקום שמתחייב להחזיר את הקרקע לעיבוד מלא לאחר סיום הפעילות.

תכניות קיימות שהופקדו לפני כניסת התמ"א לתוקף – יוכלו להמשיך ולקבל תוקף בכפוף להוראות מעבר.

הערה חשובה – נכון למאי 2025

למרות שהמועצה הארצית אישרה את התכנית, היא עדיין לא נכנסה לתוקף.
התכנית הועברה להערות הציבור ולוועדות המחוזיות.
כלומר: בשלב זה, עדיין לא ניתן להוציא היתרי בנייה לפי ההקלות החדשות, אך כדאי להיערך מראש, לבדוק היתכנות, ולבנות אסטרטגיה משפטית־תכנונית מתאימה.

סיכום

התמ"א החדשה מהווה הזדמנות משמעותית לבעלי נחלות, אך היא דורשת הקפדה על פרטים, הבנת עומק של החוק והרגולציה, וליווי משפטי שיבטיח עמידה בתנאים מבלי להסתכן בשלילת זכויות או חשיפה לסנקציות.

אני מלווה חקלאים, יזמים ובעלי נחלות בתכנון, רישוי והסדרה משפטית של פרויקטים סולאריים – משלב הבדיקה ועד חתימה על הסכמים מול גופי האנרגיה והרשויות.

📩 לכל שאלה או ליווי אישי – אתם מוזמנים לפנות אליי.