משפחת כהן הייתה בטוחה שהכול פשוט: מגישים בקשה לפיצול מגרש, מוסיפים בית לילדה – והחיים ממשיכים. אלא שכשהבקשה הגיעה לשולחן רשות מקרקעי ישראל, התברר שהנחלה אינה מוסדרת, ושאין להם זכויות בנייה פנויות להצמיד לפיצול המגרש. במקום להתחיל לבנות, הם נדרשו להשלים הסדרה, לשלם סכומים שלא תוכננו ולהמתין חודשים. כדי שלא תמצאו את עצמכם באותה נקודה, המאמר הזה מסביר – בשפה נקייה – מה בודקים קודם, באילו מסלולים בוחרים, וכיצד להפוך את הפיצול לנכס משפחתי שמשרת גם את תכנון הירושה.
נחלה היא יחידה משקית ביישוב חקלאי, הכוללת חלקת עיבוד וחלקת מגורים. פיצול מגרש מנחלה הוא הפרדת מגרש מגורים נפרד מתוך חלקת המגורים, עם חוזה חכירה ורישום עצמאי אצל רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ולאחר מכן גם בלשכת רישום המקרקעין. החשיבות כפולה:
תב״ע – התוכנית התקפה הקובעת, אם ניתן לפצל מגרש מנחלה וכמה מגרשים ניתן לפצל. בין היתר, נקבע שטח מינימלי למגרש, חזית לדרך וקווי בניין.
עיגון זכויות (3.75%) – כניסה להסדר דמי חכירה מהוונים ברמ״י; תנאי הכרחי לפיצול המגרש.
דמי רכישה (33%) – רכישת מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים לפי שומה, מאפשר פיצול מגרש
הצמדת זכויות לפיצול (160 מ״ר) – תנאי קנייני של רמ״י: לכל מגרש מפוצל חייבות להיות מוצמדות 160 מ״ר זכויות בנייה.
סל זכויות בסיסי (365 מ״ר) – זכויות הבניה שרמ"י מאפשרת ללא תוספת תשלום. (שני בתים של 160 מ"ר כל אחד ויחידת סמך שצמודה לאחד המבנים בגודל של 55 מ"ר)
פיצול מגרש מנחלה מחייב ראשית כניסה להסדר של דמי חכירה (3.75) לרשות מקרקעי ישראל כתנאי לפיצול המגרש.
דמי החכירה מחושבים על פי ערכי קרקע קבועים, כאשר לכל מושב נקבע ערך קרקע משלו. ללא תשלום זה – לא ניתן להתחיל בהליך הפיצול.
בהמשך, עלות פיצול המגרש עצמו נקבעת לפי 33% משווי הקרקע של המגרש המפוצל, כפי שנקבע בשומת שמאי. מהסכום הזה מנוכים התשלומים שכבר שולמו בגין דמי החכירה, כך שהעלות הסופית של הפיצול נמוכה יותר.
א. ישנן 160 מ"ר פנויים להצמדה למגרש המפוצל
לאחר חתימה על הסכם החכירה מגישים בקשה נוספת לפיצול המגרש.
ב. רכישת השלמה עד 160 מ״ר (מינימום) להצמדה למגרש המפוצל.
ג. דמי רכישה – רכישת מלוא הזכויות (33%)
מכיוון שנחלה ניתן להוריש ליורש אחד, מגרש מפוצל מייצר נכס נוסף וברור: יחידה עצמאית שניתן להוריש ליורש אחר או למכור ולהעמיד את התמורה כאיזון. מומלץ לשלב את הפיצול בתכנון המשפחתי: הסכם ניהול ושימוש עד לרישום, ועדכון צוואה המפרטת את ייעוד המגרש המפוצל לצד הנחלה, כדי לצמצם מחלוקות עתידיות.
